Пока игроки рынка раздают комментарии и ждут решения президента, имеющего право вето, юристы тщательно изучают закон, пытаясь найти лазейки.  Вчера Верховная Рада приняла закон, продлевающий мораторий на продажу сельскохозяйственных земель до 2008 года а также распространяющий мораторий на земли для «личного крестьянского хозяйства» (ЛКХ). Вместе с тем депутаты запретили смену целевого назначения таких земель.

Изменение целевого назначения земель является сегодня типичной схемой при покупке земли под застройку. Сначала покупается не подлежащая отчуждению земля для товарного сельскохозяйственного производства. После чего ее целевое назначение на ЛКХ, затем земля продается. После продажи, предназначение земли снова меняется на «под застройку». Как утверждают операторы рынка, благодаря такой схеме, земля обходится значительно дешевле.

Новый закон запрещает продавать ЛКХ и изменять целевое назначение земель сельскохозяйственного назначения – единственную схему продажи таких земель, которая заморозит данный сегмент рынка и приведет к значительному подорожанию земельных участков с целевым назначением под строительство, считают эксперты.

Схема изменения целевого назначения земли была актуальна не по всей Украине, говорит консультант компании Real Estate Department Ярослав Цуканов, а только в городах-миллиониках, ЮБК, частично в Карпатах и в 50-ти километровой зоне Киева. Именно эти востребованные земли, считают эксперты, и ждет подорожание.

«Проблема в том, что спрос на участки останется тем же, а предложение уменьшится, вследствие чего можно предположить, что под Киевом земля с назначением под строительство подорожает даже в два раза», - заключает Ярослав Цуканов.

Глава девелоперской компании HCM Group Андрей Заика, также считает, что принятый закон приведет к колоссальному подорожанию земельных участков, успевших получить нужное целевое назначение.

Соглашается с ним и руководитель маркетингового департамента компании Real Estate Solutions Андрей Борщ. «Новые поправки в обязательном порядке повлияют на стоимость земли, так как предложение уменьшится», - говорит он. Он уверен в том, что, скорее всего, после вступления закона в силу, будут разработаны новые схемы обхода закона, позволяющие продавать землю. Однако, «поначалу новые схемы будут доступны не всем, что повлечет уменьшение предложения», - считает эксперт.

Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Алескандр Бондаренко сомневается в том, что новый закон повлияет на ценовую ситуацию на рынке земли. «Гипотетически можно предположить, что цены вырастут. Но думаю, что существенного влияния на рынок данный закон не окажет», - говорит он.

Он также не верит в пользе данного закона для земельного рынка. «Все прекрасно знают о существовании и функционировании теневого рынка. Я не верю, что умные юристы не найдут способов обойти новый закон», - говорит он. «Лучше было бы не прятать голову в песок и установить нормальные отношения на рынке земли», - говорит о принятом вчера законе Бондаренко.

«Отношение к закону у меня, как и у всех игроков рынка, отрицательное. Это популистский шаг. Думаю, те же депутаты, голосовавшие «за» тоже понимали неправильность такого решения», - говорит Андрей Заика. Он также говорит, что ни для кого не секрет, что в собственности депутатов немало земли, и получается, что они рубят сук, на котором сами сидят.

Помимо ценового скачка, Заика также делает ударение на ухудшении инвестиционного климата в стране. «Закон снизит активность иностранных компаний, которые уже смотрели в сторону Украины», - говорит он. Заика также говорит об обязательном появлении обходных путей, посредством новых коррупционных схем, таки как, к примеру, отчуждения участков через суды и пр.

Не одобряет данный запрет и Цуканов. Закон не решает глобальных земельных проблем, считает он. «Уже сформировавшаяся прослойка жителей села, которая хорошо заработала на продаже своих паев уже не пойдет в поле работать, они обленились. Земля вспахиваться не будет, а будет простаивать». Цуканов также считает, что логично было бы разработать легальную схему изменения целевого назначения земли, что приносило бы доход  в бюджет, и не провоцировало рост цен на землю, а так и на недвижимость в целом. Цуканов сомневается, что в новом законе юристы смогут найти лазейки. «Пока что схем обхода нет, уж больно жесткие рамки закона», – заключает он.

Солидарен с коллегами и Борщ. «Продление моратория – это плохо, и пока не будет в Украине нормальных земельных отношений, все будет плохо, в том числе и для сельского хозяйства, которое этот закон призван защищать», - говорит эксперт. Он уверен, что обходные пути закона будут найдены, и, скорее всего, они уже апробируются. «В поправках остались дыры, которые используют», - говорит он.

В целом, по мнению игроков рынка, закон коснется спекулянтов, зарабатывающих на теневых схемах. «В нашей компании доля земель ЛКХ не превышает 20%, - говорит Андрей Борщ, - так как мы работаем с крупными инвесторами, предпочитающими работать официально с представителями властей».

В целом, считают игроки рынка, сегодня на долю «земельных» спекулянтов приходится порядка 60-70% земли, и, соответственно, до тех пор пока не заработают новые теневые схемы, земельный дефицит будет еще более ощутим.

www.rynok.biz